Beim Mietkauf, wie ich ihn kenne, gibt es 2 Phasen. Zunächst eine Mietphase, dann eine Eigentumsphase.
Die in der ersten Phase geleisteten Mieten sollen dann auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Da hier ein Eigentumsübergang (sogenannte "Auflassung") erfolgen soll, bedarf der Vertrag m.E. der notariellen Beurkundung (§ 313 BGB a.F.).
Bei der Gestaltung des Vertrages ist man ziemlich frei. Die Erklärung der Auflassung (Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch) sollte aber erst erfolgen, wenn alle anderen Voraussetzungen eingetreten sind. Solange bleibt der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch.
Problematisch ist immer der Fall der sogenannten "Leistungsstörung", d.h., einer der Vertragsschliessenden erfüllt den Vertrag nicht bzw. nicht mehr. Das ist bspw. der Fall, wenn die Zahlungen in der ersten Phase ausbleiben. Hier müsste im Kaufvertrag geregelt sein, dass der Verkäufer dann die Möglichkeit hat, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch löschen zu lassen.
Damit wäre das Grundbuch zwar "sauber", aber die Immobilie noch nicht durch den "Käufer/Mieter" geräumt. Den "Mieter" dann zum Auszug zu bewegen, kann sehr lange dauern (bis hin zur Räumungsklage).
Wenn hier keine Sicherheit existiert, wie z.B. eine hinterlegte Geldsumme, die an den Verkäufer verfällt, wenn der "Mieter" sich vertragswidrig verhält, siehts erst mal dunkel aus.
Ein normaler Kaufvertrag ist der Verkäuferseite auf jeden Fall anzuraten. Der Übergang des sog. "wirtschaftlichen Eigentums" bzw. der "Besitzübergang" sollte an die vorherige Kaufpreiszahlung gekoppelt sein. Auch, wenn die auf Notaranderkonto zu leisten ist (z.B. wegen einer Belastungsvollmacht), ist die hierfür zu leistende Notargebühr immer noch besser, als wenn man sich auf Zusagen einläßt, die dann nicht erfüllt werden.
Der Notar, der den jeweiligen Vertrag beurkundet, ist gesetzlich verpflichtet, die Beteiligten über alle sich ergebenden Konsequenzen aufzuklären. Das sollte aber vor dem Beurkundungstermin erfolgen, damit sich keine der Parteien "unter Druck gesetzt" fühlt.