echte Hypothekenkredite gibt es in Deutschland nur noch vereinzelt.
Immobilienfinanzierungsgelder werden regelmäßig in Form eines Darlehens - abgesichert durch eine sog. "Grundschuld" - von den Banken gegeben.
Ein solches Darlehen hat regelmäßig einen festen Zinssatz für eine gewisse Laufzeit (sog. "Zinsfestschreibung") und einen Tilgungssatz, der in % des Darlehens ausgedrückt wird. Zins und Tilgung zusammen ergeben die monatliche Belastung (auch "Annuität" p.a. genannt).
Die darlehensgebende Bank refinanziert sich auf dem Kapitalmarkt und "lebt" von der sich ergebenden Zinsdifferenz.
Wenn nun die Zinsen gegenüber dem Zeitpunkt der Darlehensvereinbarung steigen, kann man sich freuen, für den Zeitraum der Festschreibung keine Erhöhungen befürchten zu müssen. Fallen die Zinsen, hat man zunächst "Pech gehabt". Wenn dann eine Umschuldung (Ablösung altes Darlehen gegen neues Darlehen) erfolgen soll, will die Bank den Unterschiedsbetrag zwischen dem vereinbarten Zinssatz und dem Zinssatz, zu dem sie das Geld wieder an einen anderen ausleihen kann, als sog. "Vorfälligkeitsentschädigung" vom Kunden haben.
Hier besteht ggf. die Möglichkeit, mit der Bank zu verhandeln, dass ein neues, billigeres Darlehen gegeben wird und die Vorfälligkeitsentschädigung mitfinanziert wird. In bestimmten Fällen kann dies die lfd. Liquidität schonen.
Wenn die restliche Festschreibungszeit überschaubar ist und man befürchtet, dass die derzeitigen, günstigen Zinsen bis zum Ende der Festschreibungsfrist erheblich ansteigen, kann man ein sog. "Forward-Darlehen" bei der Bank aufnehmen, das dann zum Zeitpunkt der Beendigung des Ablaufes der Festschreibung zur Auszahlung bzw. Ablösung des Altdarlehens fällig wird. Die Zinskonditionen werden hierbei schon heute für den später liegenden Zeitraum fest vereinbart (gibt natürlich einen Risikoaufschlag durch die Bank)